无预售证签订认购书是否合法有效?

摘要: 房价上涨,一房难求,开发商大多数都在无预售证的情况下与购房者签订认购书、意向书、房屋预留协议等,或收取少许定金,或收取大额首付款,那么这种行为是否合法有效呢?

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导读

房价上涨,一房难求,开发商大多数都在无预售证的情况下与购房者签订认购书、意向书、房屋预留协议等,或收取少许定金,或收取大额首付款,那么这种行为是否合法有效呢?我们通过一个案例简要分析。

案例简介

2013115日,李某预购买郑州尚水房地产开发有限公司(以下简称“尚水”公司)开发的某商铺一间,并于当日交付购房款23万元,尚水公司开具收据一份,内容为:“收据 今收到李XX交来房屋预留保留金人民币贰拾叁万元整”,并加盖财务专用章。

2014116日,双方签订《商铺认购协议》,约定李某购买A25号商铺,建筑面积约9平米,单价每平米26200元,房屋价款共计235800元。李某当日补交购房款5800元,并交纳维修基金800元。

20147月,尚水公司将商铺交付给李某,李某与案外人郑州德恒科技有限公司(以下简称“德恒公司”)签订《委托租赁协议》,约定李某将该商铺委托给德恒公司对外出租,租期三年,德恒公司每月固定向李某支付租金6000元。

另查明,该商铺至今未取得商品房预售许可证。

2017520日,李某将尚水公司诉至法院,请求:1、确认《商铺认购协议》无效;2、被告返还购房款235800元及维修基金800元,并自2013115日至被告返还上述全部款项之日止按银行同期同类贷款利率向原告支付利息;3、被告承担诉讼费用。

双方观点

原告李某认为,涉案房屋至今未取得商品房预售许可证,合同应为无效,被告应返还购房款、维修基金及资金占用期间的利息。

被告尚水公司认为,公司经营困难,无法偿付。利息无法律依据,不应支持。合同真实有效,且房屋已经交付达一年以上,不同意解除合同。

争议焦点

本案争议焦点为:1、《商铺认购协议》是否有效?2、是否应当支付利息?

法律分析

1、《商铺认购协议》无效,应当返还购房款和维修基金。

本案原被告签订的《商铺认购协议》明确约定了出卖人、买受人、房屋具体坐落、单价、数量、总价、付款方式、交付时间等,具备了商品房买卖合同的基本要素,应当认定为商品房买卖合同。根据商品房买卖司法解释规定,未取得预售许可证明的,商品房预售合同无效,

但是在起诉前取得预售许可的,可以认定有效。因此该《商铺认购协议》应为无效。合同无效的法律后果是返还原物、恢复原状,被告应当返还购房款和维修基金。同时,原告也应当将商铺交付给被告。

2、占用资金的利息应部分支持。

合同无效,应当返还原物及相应利息,但本案中购房款资金占用期间,李某房屋对外出租收益,综合来看,李某并无损失,但在李某将商铺返还给开发商后,开发生未返还购房款及维修基金的,应当从返还商铺次日开始按中国人民银行同期借款利率计算资金占用期间的利息直至全部还清之日。

笔者提醒

房屋买卖需谨慎,一定要了解房屋是否五证齐全,看清认购书、意向书等与自身利益相关文件的内容,并时常关注房屋建造和手续完善进度,必要时拿起法律武器维权。

为保护隐私,本文案例当事人均为化名。

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